Муниципальная программа межевания начала осуществляться в Глазове в прошлом году. Для каждой территории сначала был разработан проект межевания, затем он обсуждался на публичных слушаниях с участием собственников жилья. По итогам публичных слушаний у глазовчан возникло немало вопросов, разногласий, дополнительных предложений и рекомендаций, которые учитывались при утверждении проектов. В настоящее время Администрацией города утверждены проекты межевания 33 территорий города Глазова. Однако вопросы остались. Сегодня мы ответим на самые актуальные.

Для чего необходимо межевание и его основные принципы

Федеральным законодательством в настоящее время установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах являются, в том числе, собственниками земельных участков — и под самим домом, и прилегающей к нему территории. Это право закреплено в ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Но право общей долевой собственности на земельный участок у владельцев квартир возникает только после получения кадастрового номера и внесения земельного участка в Единый государственный реестр.

Подготовительным этапом государственной регистрации является межевание. Собственно работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ участка на местности, их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты (например, жильцы соседнего дома), закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана.

Границы и размер земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки данных территорий. В нашем городе застройка кварталов осуществлялась комплексно, по единому проекту. Внутри квартала детские площадки, площадки для сушки белья, спортивные площадки, площадки для мусорных контейнеров, зеленые зоны являлись общими для прилегающих многоквартирных жилых домов. После межевания эти объекты разделены между собственниками домов.

- При формировании границ земельных участков максимально учитывались интересы всех жителей в данном квартале, — разъясняет Первый заместитель Главы Администрации города Александр Николаевич Коземаслов. — Например, есть во дворе спортивная площадка, где занимаются дети из всех близлежащих домов. Часть ее закреплена за одним домом, часть — за другим. В то же время в этом дворе есть игровая площадка с качелями, песочницей и другими конструкциями. Она при межевании вошла в проект третьего дома. Но пользуются ею опять же все жильцы. То есть, в данном случае, коллективный разум должен преобладать над частными интересами. Кстати, в связи с проведенным межеванием, на основании Земельного и Гражданского кодексов РФ на данные площадки по решению общих собраний жильцов многоквартирных домов возможно наложение частного сервитута — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Но с этой инициативой могут выходить только сами собственники жилья.

Владение территорией не только выгодно, но и важно

Споры глазовчан по поводу границ земельных участков подтверждают, что межевание сегодня — одна из острейших проблем. В больших городах, к примеру, где ценится каждый метр свободной земли, уже давно осознали, что владение прилегающей к дому территории является не только выгодным, но и жизненно важным. Это как сберкнижка или неуничтожимый золотой запас, доставшийся практически даром.

- Проекты межевания и формирование участков проводила Администрация города, — продолжает Александр Николаевич. — На основе муниципальных контрактов мы привлекли к процессу организации, которые профессионально осуществляют работы по межеванию. Услуга стоит недешево, — это связано со значительными объемами работ и множеством различных согласований. В 2009 году, например, на проведение межевания было выделено более 9,5 миллионов рублей. Эти средства были получены Глазовом из республиканского бюджета. А для граждан эта процедура проходит бесплатно.

Следует иметь в виду и еще один факт. Федеральным законом 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» одним из условий включения многоквартирных жилых домов в программу по проведению капитального ремонта является формирование и государственный кадастровый учет земельных участков под такими домами. Так что если бы мы не провели межевание, то не смогли бы и получить деньги на капитальный ремонт. В этом году городом подготовлена заявка по капремонтам многоквартирных жилых домов на сумму 67 миллионов рублей.

Нормативные и проектные площади земельного участка

Нормативная площадь земельного участка может отличаться от проектной (фактической) площади. Согласно методическим указаниям по расчету нормативный размер для разных домов свой и зависит от даты введения дома в эксплуатацию, от этажности, от общего количества квартир, то есть от общей площади жилья. Проектный размер земельного участка вычисляется исходя из фактической территории квартала в красных линиях, которые обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования. К территориям общего пользования относятся те участки города, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, — это площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары.

В случае появления излишних площадей формируются земельные участки для предоставления под строительство или на другие цели физическим или юридическим лицам. В случае нехватки площадей проектный размер земельного участка получается меньше нормативного.

Земельные налоги

Предстоящий земельный налог является, пожалуй, основным вопросом в спорах по поводу границ земельного участка. Все мы понимаем, что, став собственниками, будем платить и земельный налог — так же, как платим налог на недвижимое имущество (на приватизированную квартиру).

Каким образом определяется земельный налог, отвечает Илдар Касимов, заместитель начальника управления имущественных отношений Администрации Глазова:

- Годовая сумма земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка и процента от кадастровой стоимости. В настоящее время решением Глазовской городской Думы ставка земельного налога установлена в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка. Администрацией города Глазова с учетом материалов межевания территорий, на которых расположены многоквартирные дома, проводится анализ налоговой нагрузки налогоплательщиков по земельному налогу, по результатам которого в Глазовскую городскую Думу будут направлены предложения по изменению ставок земельного налога. Земельный налог собственнику помещений в многоквартирном доме будет рассчитываться с учетом его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Окончательное решение по этому вопросу будут принимать депутаты Глазовской городской Думы, так как земельный налог относится к местным налогам и полностью зачисляется в бюджет города.

Земельные участки, обремененные сервитутом, также облагаются земельным налогом, при этом, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать соразмерную плату.

Как можно распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом

Межевание и последующая регистрация земельных участков укрепляют права каждого собственника, живущего в многоквартирном доме. К собственникам помещений в многоквартирном доме также относятся и владельцы тех или иных коммерческих структур, расположенных в данном доме.

На основании решения общего собрания жильцы могут огородить принадлежащую им территорию, использовать ее под различные нужды, например, сделать стоянку или построить спортплощадку. По решению собрания жильцов часть территории можно сдавать в аренду, а можно ввести ограничения на пользование землей (частный сервитут). Также на собрании выбираются уполномоченные, которые будут заключать договоры от вашего имени об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В том числе могут быть и договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Необходимо знать, что любые рекламные щиты на многоквартирных домах должны согласовываться, потому что стены как наружные, так и внутренние, принадлежат на праве общей собственности собственникам. Прибыль от рекламы, кстати, может быть весьма приличной, если дом выгодно расположен. А это уже коммерческая выгода.

Но главное в этом процессе — моральная польза. Жильцы будут спокойны, зная, что их детскую или спортивную площадку не снесут, во дворе не построят платную автостоянку или коммерческий киоск, не вырубят зелень и не поставят чужие гаражи.