Что можно, а что нельзя - 4 вопроса о недвижимости в ипотеке

Развитие ипотеки, ее сравнительная доступность, позволили многим россиянам стать собственниками квартир, находящихся в залоге. Однако права таких владельцев имеют свои особенности и ограничения. С чем сталкиваются собственники ипотечной недвижимости? Что они могут сделать со своим имуществом, а что противозаконно — говорит начальник юридического отдела филиала кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Для справки: Спрос на ипотеку в Удмуртии растет — в прошлом году зарегистрировано 19 тыс. договоров ипотеки на жилые помещения, что на 12% больше, чем в 2015 году.

Можно ли сделать перепланировку?

Законодательством не установлено каких-либо запретов по проведению перепланировки залоговой квартиры. Однако такие ограничения могут быть предусмотрены договором об ипотеке.

Согласованные в соответствии с законом перепланировки допускаются. Главное, условие — чтобы планируемые изменения не уменьшили стоимость объекта и не изменили его функциональное назначение. Также существует ряд запретов при перепланировке: запрещено нарушать прочность несущих конструкций здания; уменьшать и ликвидировать каналы вентиляции; выносить батареи на балконы и лоджии; оставлять жилые комнаты без окон и отопления; присоединять к квартирам части общих помещений многоквартирного дома.

Для проведения перепланировки потребуется предоставить в местную администрацию для согласования проект перепланировки, подготовленный проектной организацией. После завершения ремонта следует вновь обратиться в администрацию для назначения приемочной комиссии, которая оформит акт, подтверждающий законность проведенных работ и их соответствие заявленному проекту. Последний шаг — внесение изменений в сведения Единого государственно реестра недвижимости. Для этого собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой нового технического плана квартиры в связи с ее перепланировкой и подать в кадастровую палату по Удмуртской Республике (лично, через интернет — www.rosreestr.ru или офис МФЦ) заявление об учете изменений характеристик помещения.
Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение?
Купленную квартиру на первом этаже заемщик может использовать как офис. Он может трудиться в квартире сам и даже оборудовать рабочие места для сотрудников. Однако сделать отдельный вход в свой офис и официально изменить статус помещения на нежилое вряд ли удастся. Даже если квартира находится на первом этаже в проходном месте, и от смены статуса стоимость объекта только вырастет, банк, скорее всего, не даст разрешение на перевод.

Кроме того, нередко организация магазина или офиса в жилом доме сопряжена с изменением прилегающей территории дома — например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены, и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, на эти работы потребуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ошибочно считать, что жилплощадь, приобретаемую по договору ипотеки, нельзя продать, поскольку она обременена залогом. Главное условие — получить согласие банка на продажу квартиры. В соответствии с Законом «Об ипотеке», это является обязательным условием сделки, а к покупателю переходят все обязанности по договору об ипотеке. Для оформления перехода права собственности следует обратиться в один из офисов кадастровой палаты либо в многофункциональный центр.

Как закрыть ипотеку?

После того, как заемщик выполнит все свои долговые обязательства перед банком, ему следует обратиться в один из пунктов приема кадастровой палаты или многофункциональный центр для снятия обременений с объекта недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку об исполнении долгового обязательства в полном объеме.